伴随着中国消费升级，电商与新零售的快速发展，高品质物流仓储需求逐年攀升。然而一二线城市仓储用地供应正在缩减，供不应求的市场格局短期内无法逆转，仓储物流设施稀缺性更加凸显。正是看到资产价值上升的广阔空间，物流地产吸引了包括险资在内的多方资本趋之若鹜。

在资本力量的推动之下，物流地产正迎来多方参与的深度整合，电商、物流企业等终端用户开始上升到行业链的顶端。“物流行业的参与者更加多元化，并凭借彼此的差异化优势不断深入协作，行业发展日趋成熟。”仲量联行中国区研究部总监周志锋表示。

供应紧缩，仓储物流设施更稀缺

经历了十余年的发展，中国已经跻身为全球最大的电子商务市场，其快速发展带来的物流仓储需求呈爆发式增长。然而仓储物流用地每年的供应量却在不断收缩，仓储设施供不应求的局面短期内不会缓解。

从近期政策来看，政府正在缩减仓储用地出让指标。例如上海土地“十三五”规划提出，计划将工业用地比重从目前的27%降低到15%左右，且工业用地指标向制造业、高新技术产业倾斜，可用于物流仓储的比例更加缩减。

“从趋势上看，仓储物流用地指标的控制将越来越严，拿地开发的模式未来或将被存量改建、二手收购等方式来代替。提升单位面积物流仓储的租金和效益，是未来更具技术含量的课题。”仲量联行中国区研究部工业地产负责人王格格表示。

前景广阔各方资本竞相追逐

供不应求的局面导致物流仓储设施价值的快速攀升，且这一趋势仍将持续。良好的投资前景吸引了包括险资在内的多方资本竞相涌入仓储物流行业。

2017年，菜鸟与中国人寿共同设立85亿元人民币的物流仓储基金；江苏信托携手万科成立60亿元人民币物流基金；更大手笔的还有苏宁云商与深创投设立300亿元人民币物流地产基金，用于投资兴建及收购高标准仓储物流设施，未来计划管理仓储规模1200万-1500万平方米。

近期进入物流行业的资本方具有几个特点：一是国资背景雄厚；二是选择合作的平台多元化，开发商、电商、物流企业均有；三是资本方仅纯资本投资，由合作方具体操盘运营。

王格格分析认为：“物流地产之所以备受关注，不仅因其发展潜力大，还在于成熟物流资产风险小、空置率低、回报相对较高。从相关数据来看，当前物流地产租金净回报率能达到5%-6%，且全国整体优质仓储物业的平均租金连年上涨，而空置率水平则始终维持低位。”

“中国物流地产在资本的强力介入之下，行业正迎来深层次、多维度整合，大浪淘沙，拥有强大运营能力的企业将持有核心优势。”仲量联行中国区工业地产部物流地产总监黄晖表示。